文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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