导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置德国对中国友好吗，德国对中国怎么样业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时德国对中国友好吗，德国对中国怎么样代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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