“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复(fù)地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来源(yuán)来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的(de)分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但(dàn)没有国(guó)资(zī)背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后的(de)赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业(yè)的(de)成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平(píng)；利(lì)润率是不(bù)是(shì)行业内最高(gāo)的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了(le)接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三(sān)道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规(guī)避公司净负(fù)债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际(jì)表现上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企自然而然(rán)就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不(bù)意味(wèi)着，民营(yíng)企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国(guó)工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺(shùn)长(zhǎng)城(chéng)中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混(hùn)合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛、新(xīn)增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链上的中游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应(yīng)用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出(chū)现(xiàn)，占据(jù)了(le)半壁(bì)江山。需(xū)要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不过(guò)好在困(kùn)境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道公司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的(de)全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的(de)物业股(gǔ)也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还(hái)是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例(lì)，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之(zhī)后，经过(guò)两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提(tí)价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这(zhè)些固定人(rén)员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意(yì)，能(néng)做到提(tí)价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强调。

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