导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10