饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(w大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思ài)的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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