5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shà银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄ng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(f银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄ā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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