5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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