5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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