万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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