文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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