文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始康师傅是哪国的牌子？探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。康师傅是哪国的牌子？strong>1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的康师傅是哪国的牌子？改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。