导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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