万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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