万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(j吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗í)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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