万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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