万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(g狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现uó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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