近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(q2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据iáng)。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guā2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据n)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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