导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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