4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(w反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别ù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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