饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(j假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字īng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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