近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总竹荪煮多久监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zh竹荪煮多久è)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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