5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(c发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强hū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(j发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强iāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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