导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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