饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句>

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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