文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(z自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗uì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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