文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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