饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交中国人去巴基斯坦安全吗(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(中国人去巴基斯坦安全吗xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè中国人去巴基斯坦安全吗)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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