导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(q香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(d香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗e)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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