饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(d翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光āng)事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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