万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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