5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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