近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业(宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REIT宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思s底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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