文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗ā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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