“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的(de)关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再往下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利(lì)润率是不是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高(gāo)的(de)；融(róng)资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都(dōu)是我(wǒ)们(men)看重的一(yī)家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持(chí)在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在(zài)一线城(chéng)市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是(shì)，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标(biāo)准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然而(ér)然就(jiù)具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募(mù)珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业(yè)绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句háng)州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金(jīn)、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上的中游环(huán)节，其(qí)上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国(guó)过(guò)去的数据充(chōng)分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据(jù)了半(bàn)壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块(kuài)也(yě)因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策(cè)略优选(xuǎn)和(hé)广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的(de)情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股(gǔ)也(yě)越来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例(lì)分析：“物(wù)业(yè)服(fú)务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句经过两三轮(lún)合同周期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能做到(dào)提价(jià)难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能(néng)在(zài)业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价(jià)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句