5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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