导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织rong>三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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