饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉觉是一种怎样的感觉(dì)产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中(zhō放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉ng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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