万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dà对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思n)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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