导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶strong>

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。