导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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