饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交(j一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米iāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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