近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

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　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jì菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞n)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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