饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场200mm是多少米，2000mm是多少米监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息200mm是多少米，2000mm是多少米公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　200mm是多少米，2000mm是多少米　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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