文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

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　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(y庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思uē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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