5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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