近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为9伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月8.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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