OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(j横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图ì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同(t横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图óng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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