文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久