作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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