万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际km是公里吗，1km等于多少公里ight: 24px;'>km是公里吗，1km等于多少公里支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。km是公里吗，1km等于多少公里p>

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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